De brief valt meestal ergens in april of mei op de mat, met een bedrag dat per 1 juli ingaat. Wat er dan in staat, mag lang niet altijd. Er gelden maxima, ze verschillen per soort woning, en ze zijn dit jaar op meerdere plekken naar beneden bijgesteld ten opzichte van vorig jaar.
De maxima naast elkaar
| Soort woning | Maximale verhoging | Ingangsdatum |
|---|---|---|
| Zelfstandige sociale huurwoning, huur vanaf 350 euro | 4,1 procent | 1 juli 2026 (tot dan 5 procent) |
| Zelfstandige sociale huurwoning, huur onder 350 euro | 25 euro | 1 juli 2026 |
| Onzelfstandige woning: kamer, woonwagen, standplaats | 4,1 procent | 1 juli 2026 (tot dan 5 procent) |
| Vrije sector | 4,4 procent | Geldt heel 2026, van 1 januari tot 1 januari 2027 |
Bij zelfstandige sociale huurwoningen kan de verhoging hoger uitvallen als het huishoudinkomen boven bepaalde grenzen ligt. Dan gaat het niet om een percentage maar om een vast bedrag per maand. Het inkomen dat daarvoor telt, is dat van twee jaar geleden: voor de verhoging per 1 juli 2026 kijkt de verhuurder dus naar het gezamenlijk inkomen over 2024.
| Huishouden | Lager (midden)inkomen | Hoger middeninkomen | Hoog inkomen |
|---|---|---|---|
| Eenpersoons, inkomen 2024 | tot 59.504 euro | 59.504 tot 70.149 euro | vanaf 70.149 euro |
| Meerpersoons, inkomen 2024 | tot 68.858 euro | 68.858 tot 93.531 euro | vanaf 93.531 euro |
| Maximale verhoging per 1 juli 2026 | 4,1 procent, of 25 euro bij huur onder 350 euro | 50 euro | 100 euro |
Bij een meerpersoonshuishouden telt van inwonende jongeren die op 1 januari 2026 jonger zijn dan 23 jaar alleen het inkomensdeel mee boven 26.819 euro. Bij onzelfstandige woningen speelt inkomen helemaal geen rol, en daar mag de verhuurder ook niet naar je inkomen vragen bij de Belastingdienst.
Het tweede plafond dat mensen vergeten
Er is niet één maximum maar twee, en dat wordt vaak over het hoofd gezien. Naast de maximale verhoging geldt de maximale huurprijs die bij je woning hoort. Die volgt uit het puntenaantal in het woningwaarderingsstelsel, waarin onder meer de oppervlakte, de energieprestatie en de WOZ-waarde meetellen.
Een verhoging van 4,1 procent kan dus toch te hoog zijn, namelijk als je huur daarmee boven die maximale huurprijs uitkomt. Dat is een aparte bezwaargrond, los van de vraag of het percentage klopt. Je kunt het puntenaantal van je woning zelf narekenen met de huurprijscheck van de Huurcommissie, en dat is een kwartier werk dat in de praktijk regelmatig geld oplevert.
Wanneer bezwaar kans maakt
Bij een sociale huurwoning zijn dit de gronden waarop je bezwaar kunt maken:
- De verhoging is hoger dan het toegestane maximum.
- Je huur komt door de verhoging boven de maximale huur volgens het puntensysteem.
- Er staan fouten in het voorstel, bijvoorbeeld een verkeerde huidige huurprijs of een verkeerde ingangsdatum.
- De verhoging volgt te snel op de vorige.
- De woningcorporatie heeft eerder in hetzelfde jaar je huur verlaagd vanwege een laag inkomen.
- Je inkomen was lager dan de inkomensgrens die in het voorstel wordt genoemd.
- Bij een inkomensafhankelijke verhoging: je bent chronisch ziek of hebt een handicap.
- Je hebt geen voorstel gekregen, of het is te laat verstuurd. De aankondiging moet minstens twee maanden van tevoren binnen zijn.
- De verhuurder gebruikt een renovatie als reden terwijl je daar geen toestemming voor hebt gegeven.
- De Huurcommissie heeft je huur tijdelijk verlaagd vanwege onderhoudsgebreken die nog niet zijn opgelost, of er loopt een procedure daarover.
- Je betaalt een all-in huur, waardoor de kale huur niet bekend is en niet te controleren valt of de verhoging klopt.
Die laatste is de meest onderschatte. Bij een all-in prijs is niet afgesproken welk deel huur is en welk deel servicekosten of energie. Dan is niet vast te stellen over welk bedrag de verhoging gerekend mag worden. Je kunt je verhuurder vragen de huur te splitsen, en komen jullie er niet uit, dan kan de Huurcommissie dat doen.
Hoe het loopt na bezwaar
Bij een sociale huurwoning dien je je bezwaar in bij je verhuurder. Wil die de verhoging toch doorzetten, dan moet de verhuurder zelf een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dat is een belangrijk detail: de bal ligt dan bij hem, niet bij jou.
Bij een vrijesectorwoning werkt het andersom. Je maakt bezwaar bij je verhuurder, en als die de verhoging niet terugbrengt tot het maximum van 4,4 procent, dan kun jij naar de Huurcommissie stappen. Dat kan tot vier maanden na de huurverhoging. Bij bezwaar tegen een renovatiehuurverhoging waarvoor je geen toestemming gaf, geldt een termijn van drie maanden.
Voor de vrije sector geldt sinds mei 2021 nog iets dat verstandig is om te weten: staat er in je contract een hogere verhoging dan het wettelijke maximum, dan hoef je die niet te betalen. De verhuurder mag je ook geen nieuw contract met een hogere kale huur opdringen en mag de huur niet opzeggen omdat je niet instemt. Die bescherming loopt tot 1 mei 2029.
De uitzondering die geen uitzondering heet
Heeft je verhuurder de woning verbeterd, dan mag de huurverhoging boven het maximum uitkomen. Een huurverhoging na woningverbetering staat namelijk los van de jaarlijkse verhoging en volgt een eigen route. Dat is op zich redelijk, want een geïsoleerde woning is een andere woning. Waar het misgaat, is als onderhoud wordt gepresenteerd als verbetering. Een lekkend dak repareren is onderhoud, dubbel glas plaatsen is verbetering, en het verschil tussen die twee is precies waar de discussie meestal over gaat.
Wat mij bij dit onderwerp elk jaar opvalt, is hoe weinig bezwaren er worden ingediend in verhouding tot het aantal voorstellen dat aantoonbaar niet klopt. De drempel zit niet in de regels, want die zijn vrij helder, maar in de aanname dat een brief van een verhuurder wel zal kloppen. Dat is precies de aanname waar de bezwaarprocedure voor bestaat.
