In oktober en november leggen gemeenten hun begroting voor volgend jaar op tafel, en daarmee ook het tarief van de onroerendezaakbelasting. Voor wie een koophuis heeft is dat het moment waarop de aanslag van 2027 eigenlijk al wordt bepaald, ook al valt het aanslagbiljet pas in het voorjaar op de mat. Soest liet als een van de eersten zien hoe dat uitpakt. Hoe komt zo’n bedrag tot stand, wie beslist erover, en wat kun je er zelf nog aan doen?
Wat er in Soest gebeurt
Het college van Soest stelt voor om de opbrengst van de ozb in 2027 met 13 procent te verhogen, meldt het Noordhollands Dagblad. Zonder die verhoging zou de gemeente moeten bezuinigen op voorzieningen. Omdat de afvaltarieven gelijk blijven, stijgen de totale gemeentelijke woonlasten voor een gemiddeld meerpersoonshuishouden met een koopwoning volgens de gemeente met ongeveer 47 euro per jaar, een stijging van 4,5 procent. Huurders gaan er juist iets op vooruit. De gemeenteraad moet het voorstel nog goedkeuren.
Soest staat daarin niet alleen. Veel gemeenten krijgen minder geld van het Rijk en hebben weinig andere knoppen om aan te draaien. Dat schreef de Waarderingskamer in februari 2025 al, toen veel huiseigenaren schrokken van een hogere aanslag. De ozb is een van de weinige belastingen die een gemeente zelf mag heffen, en dus kijken colleges daar als eerste naar wanneer de begroting niet sluit.
Zo wordt je ozb berekend
De som zelf is eenvoudig. De gemeente neemt de WOZ-waarde van je woning en vermenigvuldigt die met een percentage, het ozb-tarief. De Waarderingskamer, de toezichthouder op de WOZ, rekent het voor. Bij een WOZ-waarde van 370.000 euro en een tarief van 0,080 procent betaal je 296 euro ozb voor dat jaar.
Twee dingen bepalen dus wat je betaalt.
- De WOZ-waarde. Dat is de geschatte marktwaarde van je huis op 1 januari van het jaar ervoor. Voor de aanslag van 2027 kijkt de gemeente dus naar wat je huis op 1 januari 2026 waard was. Die waarde stelt de gemeente vast, en de Waarderingskamer controleert of dat zorgvuldig gebeurt.
- Het tarief. Dat percentage stelt de gemeenteraad elk jaar opnieuw vast, in een belastingverordening. Daar heeft de Waarderingskamer niets over te zeggen. Het is een politieke keuze van je eigen gemeente.
Er bestaan eigenlijk drie ozb-tarieven, namelijk een voor eigenaren van woningen, een voor eigenaren van andere panden (winkels, kantoren) en een voor gebruikers van die andere panden. Huurders van een woning betalen geen ozb. Dat verklaart ook waarom huurders in Soest er niet op achteruitgaan, voor hen telt alleen de afvalstoffenheffing mee.
Waarom je aanslag ineens stijgt
Een hogere WOZ-waarde hoeft niet te betekenen dat je meer betaalt. De raad kan het tarief verlagen als alle huizen in de gemeente in waarde stijgen, zodat de totale opbrengst gelijk blijft. In de praktijk besluit de raad eerst hoeveel geld de ozb in totaal moet opleveren, waarna het tarief daaruit volgt. Stijgen de WOZ-waarden gemiddeld met 5 procent en wil de gemeente niet meer ophalen, dan gaat het tarief omlaag.
Je aanslag stijgt dus om twee redenen. De eerste is dat de gemeente bewust meer wil ophalen, zoals in Soest. De tweede is dat jouw huis harder in waarde stijgt dan het gemiddelde in je gemeente. Dan compenseert een lager tarief niet alles en betaal jij meer, terwijl je buurman met een huis dat minder steeg er misschien op vooruitgaat.
Dat tweede punt wordt vaak over het hoofd gezien. Wie klaagt over “de ozb die omhoog gaat” kijkt meestal naar het eindbedrag, terwijl het verschil soms in de taxatie van het eigen huis zit en niet in het besluit van de raad. Het loont om die twee uit elkaar te halen voordat je de telefoon pakt.
Waar je invloed hebt, en waar niet
Tegen het tarief zelf kun je geen bezwaar maken. Dat is een besluit van de gemeenteraad, en daar praat je over mee via de raad. In deze weken bespreken raden de begroting, en veel gemeenten hebben een inspreekmoment waar inwoners hun mening kunnen geven. Die vergaderingen zijn openbaar en staan op de site van je gemeente. Dat lijkt een omweg, maar het is de enige plek waar het percentage nog verandert. Een raad die een verhoging van 13 procent ziet, kan die nog afzwakken of verdelen over meer jaren.
Tegen je WOZ-waarde kun je wel bezwaar maken, en daarmee indirect tegen je aanslag. Dat gaat in vier stappen.
- Controleer je WOZ-waarde. Vergelijk die met verkochte woningen in je buurt die op jouw huis lijken. Klopt de oppervlakte, het bouwjaar, de staat van onderhoud? Een fout in die gegevens is een sterke grond voor bezwaar.
- Bel eerst de gemeente. Volgens de Waarderingskamer kan een taxateur een kleine fout vaak meteen herstellen. Laat je dat telefoontje als bezwaar gelden, vraag dan om een bevestiging.
- Maak binnen zes weken bezwaar. Die termijn begint op de datum die op je aanslagbiljet staat. Je kunt per brief of online bezwaar maken, vaak met DigiD via het WOZ-portaal van je gemeente. Noem de beschikking, je redenen en de datum. De Waarderingskamer legt de stappen uit.
- Vraag eventueel om een gesprek. Dat heet een hoorzitting. Soms komt de gemeente dan bij je thuis kijken, wat handig is als je huis in slechtere staat is dan de taxatie aanneemt.
Volgens de Rijksoverheid heeft de gemeente bij gemeentelijke belastingen tot het einde van het kalenderjaar de tijd om op je bezwaar te beslissen. Wordt je WOZ-waarde verlaagd, dan gaat je ozb automatisch mee omlaag.
Wanneer je het merkt
De raad stelt de begroting en het nieuwe tarief vast voordat het belastingjaar begint. Je aanslag zelf komt later. Gemeenten moeten de WOZ-waarde in de eerste acht weken van het jaar bekendmaken, en veel gemeenten doen dat volgens de Waarderingskamer rond 25 februari, samen met het aanslagbiljet voor de ozb, de afvalstoffenheffing en de rioolheffing. Lukt het betalen niet, dan kun je bij je gemeente vragen naar kwijtschelding, waarvoor eigen voorwaarden gelden.
Wil je weten hoe jouw gemeente ervoor staat, zoek dan nu de begroting voor 2027 op en kijk naar de paragraaf lokale heffingen. Daar staat meestal precies hoeveel de ozb-opbrengst moet stijgen. Wie dat in oktober weet, schrikt in februari een stuk minder. Op dezelfde manier als bij de behandeling van de rijksbegroting geldt ook hier dat de echte beslissingen vallen in de weken dat bijna niemand meekijkt.
