Bestaande koopwoningen waren in september gemiddeld 0,4 procent goedkoper dan in augustus. Dat meldden het CBS en het Kadaster op 22 oktober. Het is de tweede maand op rij dat de prijzen iets zakken, en het aantal verkopen lag ruim 7 procent lager dan een jaar eerder. Koppen als “huizenprijzen dalen” liggen dan voor de hand.
Toch zegt dat ene cijfer minder dan het lijkt. Wie wil kopen of verkopen, heeft meer aan de vraag hoe het gemeten wordt en wat er naast staat.
De cijfers van september op een rij
Volgens het CBS en de verslaggeving van TPO ziet het beeld er zo uit.
| Cijfer | September 2026 | Ter vergelijking |
|---|---|---|
| Prijs ten opzichte van vorige maand | 0,4 procent lager | Augustus 0,1 procent lager |
| Prijs ten opzichte van een jaar eerder | 2,9 procent hoger | Augustus 3,3 procent, november 2024 11,9 procent |
| Prijsniveau ten opzichte van de vorige piek | 17,3 procent hoger | Piek van juli 2022 |
| Aantal verkochte woningen | 20.383 | 7,1 procent minder dan september 2025 |
| Verkopen eerste negen maanden | 176.411 | Bijna 3 procent meer dan dezelfde periode in 2025 |
Wie alleen de eerste regel leest, ziet een daling. Wie de tweede leest, ziet dat woningen nog altijd duurder zijn dan een jaar geleden. Beide kloppen. Het verschil is dat de jaarstijging al bijna twee jaar afzwakt, en dat er nu voor het eerst ook op maandbasis een paar tienden af gaan.
Hoe het CBS de huizenprijs meet
Het CBS kijkt niet naar de gemiddelde verkoopprijs. Die gemiddelde prijs lag in september rond de 505.000 euro, zelfs iets hoger dan in augustus. Dat lijkt in tegenspraak met de daling, maar dat is het niet. Een gemiddelde hangt af van welke huizen er toevallig verkocht worden. Worden er in een maand veel grote vrijstaande woningen verkocht, dan gaat het gemiddelde omhoog, ook als elk afzonderlijk huis niets duurder werd.
Daarom gebruikt het CBS een prijsindex die rekening houdt met de kwaliteit van de woningen. Elke verkoopprijs wordt vergeleken met de WOZ-waarde van precies dat huis. Zo meet je hoe de prijs van vergelijkbare woningen verandert, los van welke woningen er die maand op de markt kwamen. Het CBS zegt er zelf bij dat de index de maatstaf is en niet het gemiddelde.
Er is nog een tweede detail. De cijfers komen uit de registratie bij het Kadaster, en een verkoop wordt pas geregistreerd bij de overdracht bij de notaris. Die vindt meestal een paar maanden plaats nadat koper en verkoper het eens werden. Het cijfer van september gaat dus voor een groot deel over deals uit de zomer. Wat er op dit moment bij bezichtigingen gebeurt, zie je pas over een paar maanden terug.
Waarom één maand weinig zegt
Een daling van 0,4 procent is klein. Bij een huis van een paar ton is dat een bedrag dat bij elke onderhandeling makkelijk opzij valt. Maandcijfers schommelen ook door seizoenen. Kijk daarom vooral naar de lijn over langere tijd, en die laat geen ineenstorting zien maar een markt die afkoelt.
Dat beeld komt ook uit andere cijfers. Over het derde kwartaal stegen de prijzen nog 3,4 procent, het elfde kwartaal op rij met een plus. Volgens de NVM stonden er in het derde kwartaal 39.000 woningen te koop, 24 procent meer dan een jaar eerder, al wordt bij bijna twee derde van de verkopen nog steeds overboden. ABN Amro verwacht volgens TPO voor dit jaar een stijging van 3,8 procent en voor 2027 nog 2,5 procent, en voorziet geen prijsdaling.
Ook regionaal loopt het uiteen. Fryslân en Drenthe stegen in het derde kwartaal het hardst, met 5,7 procent. Noord-Holland bleef met 1,8 procent voor het zesde kwartaal op rij achter, en van de grote steden steeg Amsterdam het minst. Wie in een bepaalde regio zoekt, heeft aan het landelijke maandcijfer dus nog minder.
Wat kopers en verkopers ermee kunnen
Voor kopers is het belangrijkste signaal niet de prijs maar het aanbod. Meer woningen te koop betekent meer keus en soms meer tijd om na te denken, en minder vaak de druk om ver boven de vraagprijs te bieden. Gebruik dat om voorwaarden zoals een bouwkundige keuring of een financieringsvoorbehoud weer mee te nemen in je bod. Volgend jaar gaat ook de grens voor de Nationale Hypotheek Garantie omhoog, wat voor starters meer ruimte geeft. Wat dat betekent, lees je in ons stuk over de nieuwe NHG-grens.
Voor verkopers betekent het vooral dat een huis langer te koop kan staan dan een jaar geleden, en dat een vraagprijs die gebaseerd is op het buurhuis van vorig voorjaar niet meer vanzelf wordt gehaald. Mijn conclusie is daarom nuchter. Dit is geen moment om in paniek te verkopen of juist alles op een wachten te zetten. De markt wordt rustiger, en dat is voor de meeste kopers eerder goed nieuws dan slecht.
