Een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie kan vanaf 1 januari 2027 tot 500.000 euro. Nu is dat nog 470.000 euro. Dat maakte de stichting achter NHG op dinsdag 13 oktober bekend, en onder meer de Volkskrant en het Nederlands Dagblad brachten het nieuws. Een half miljoen klinkt als een mijlpaal. Maar wat is NHG precies, wie valt er volgend jaar wel onder en nu nog niet, en wat levert het je op?
Wat NHG is
NHG is een borgregeling voor je hypotheek. Je betaalt bij het afsluiten één keer een vergoeding, en daar krijg je een vangnet voor terug. Kun je je woonlasten door omstandigheden tijdelijk niet betalen, bijvoorbeeld door baanverlies, een scheiding of arbeidsongeschiktheid, dan kan NHG meedenken over een oplossing. Moet je huis in het uiterste geval worden verkocht en blijft er een schuld over, dan kan die restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden.
Dat laatste is het deel waar de meeste mensen aan denken, maar de regeling heeft ook een direct voordeel. Omdat de bank minder risico loopt, bieden geldverstrekkers op een hypotheek met NHG een lagere rente. Volgens NHG zelf wordt de eenmalige vergoeding daardoor doorgaans ruimschoots terugverdiend.
Wat er verandert in 2027
De grens gaat niet alleen omhoog voor een gewone hypotheek. Wie energiebesparende maatregelen meefinanciert, zoals isolatie of een warmtepomp, kan met NHG tot een hoger bedrag lenen. Die grens stijgt mee.
| Jaar | NHG-grens | Met energiebesparende voorzieningen |
|---|---|---|
| 2026 | 470.000 euro | 498.200 euro |
| 2027 | 500.000 euro | 530.000 euro |
De vergoeding, officieel de borgtochtprovisie, blijft in 2027 gelijk op 0,4 procent van het geleende bedrag. In 2025 lag de grens nog op 450.000 euro. Sinds 2026 geldt hij voor alle woningtypen, zo meldde NHG vorig jaar bij de vaststelling van de grens voor 2026.
Daarnaast komt er een nieuwe regel voor woningen met een slecht energielabel. Koop je een grondgebonden huis met label E, F of G en sluit je een hypotheek met NHG af, dan wordt er volgens De Hypotheker standaard 20.000 euro extra financieringsruimte voor verduurzaming in de aanvraag meegenomen. Je bent niet verplicht dat bedrag te lenen, je kunt er bewust van afzien. Neem je het wel, dan moet je het binnen twee jaar aan energiebesparende maatregelen besteden. Wat je niet gebruikt, wordt afgelost op je hypotheek. Met die extra ruimte mag je in totaal tot 106 procent van de woningwaarde lenen.
Wie er volgend jaar wel onder valt
De grens gaat over het bedrag dat je leent, niet over de prijs van het huis. Wie een huis van 520.000 euro koopt en daarvan 490.000 euro leent, valt in 2026 buiten NHG en in 2027 erbinnen. Dat is de groep die er het meest op vooruit gaat, kopers die tussen de 470.000 en 500.000 euro lenen. Ook wie een duurder huis koopt en de rest met eigen geld betaalt, kan zo onder de grens blijven.
Een hogere grens betekent niet dat je meer kunt lenen. Hoeveel je mag lenen, hangt nog altijd af van je inkomen, je andere schulden en de waarde van de woning. NHG verandert alleen de voorwaarden van die lening, niet de omvang.
Twijfel je over de timing, dan is het slim om bij je adviseur na te vragen welke datum precies telt. NHG legt de nieuwe grens vast in de voorwaarden die per 1 januari 2027 ingaan. Wie eind dit jaar een huis koopt met een lening van bijvoorbeeld 480.000 euro, wil weten of zijn aanvraag onder de oude of de nieuwe regels valt.
Waarom de grens altijd achter de prijzen aanloopt
Het interessantste aan het nieuws is misschien wel hoe de grens wordt berekend. Sinds 2023 kijkt NHG naar de gemiddelde koopsom van de afgelopen 27 maanden. Daar komt 5 procent bovenop, en dat wordt afgerond op een bedrag dat deelbaar is door 5.000 euro.
Een gemiddelde over ruim twee jaar ligt in een stijgende markt altijd onder de prijzen van nu. En dat zie je terug. Volgens het CBS was de gemiddelde transactieprijs van een bestaande koopwoning in augustus 2026 al 503.523 euro. Een gemiddeld huis kost dus nu al meer dan de grens die pas in januari ingaat. Voor wie zo’n gemiddeld huis met een volledige hypotheek wil kopen, blijft NHG ook volgend jaar net buiten bereik.
Daar staat wel iets tegenover. De prijsstijging vlakt af. In augustus waren bestaande koopwoningen 3,3 procent duurder dan een jaar eerder, terwijl dat eind 2024 nog boven de 11 procent lag. Blijft dat zo, dan loopt de grens de komende jaren weer wat in op de markt. Eerlijk gezegd vind ik de rekenmethode verdedigbaar. Een grens die elk kwartaal meebeweegt met de nieuwste prijzen zou de regeling duurder en onvoorspelbaarder maken. Maar het betekent wel dat het woord half miljoen groter klinkt dan het voor de doorsneekoper is.
Rekent NHG zich voor jou terug?
De vergoeding is goed uit te rekenen. Op een lening van 500.000 euro is 0,4 procent 2.000 euro, één keer bij het afsluiten. Op 470.000 euro is dat 1.880 euro.
Daartegenover staat de lagere rente. Hoe groot die korting is, verschilt per bank en per rentevaste periode, en verandert steeds. Je kunt wel narekenen wat elke stap oplevert. Op een lening van 500.000 euro scheelt een tiende procentpunt rente ongeveer 500 euro per jaar aan rente, voordat je de hypotheekrenteaftrek meetelt. Bij een korting van een tiende procentpunt heb je de 2.000 euro dus in ongeveer vier jaar terugverdiend. Bij twee tiende is dat ongeveer twee jaar. Na aftrek is het voordeel per jaar iets kleiner, dus duurt het wat langer.
Vraag daarom bij je adviseur of bank altijd twee offertes naast elkaar op, een met en een zonder NHG, voor dezelfde rentevaste periode. Dan zie je meteen hoeveel tiende procentpunten het scheelt. En vergeet het vangnet niet. Dat heeft geen prijskaartje, maar als je baan wegvalt of je relatie eindigt, is een kwijtgescholden restschuld meer waard dan elke rentekorting.
